Documento redatto dalla Dott.ssa Federica Silverii – Studio Legale Avv. Matteo Gori
In tema di locazioni, si segnala che il combinato disposto tra il Decreto n. 34 del 19 Maggio 2020 denominato “Rilancio” ed il precedente Decreto n. 18/2020, ha disposto una serie di puntuali provvedimenti al fine di fronteggiare la difficile situazione economica derivante dal lockdown adottato dal Governo a causa del COVID-19 nei mesi di Marzo ed Aprile 2020.
Inizialmente, l’art. 65 del D.P.C.M. 18/2020 era l’unica previsione relativa alle questioni attinenti al pagamento dei canoni di locazione e garantiva un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione per il mese di marzo 2020 in favore dei conduttori di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi), quale forma di sostegno. Quindi, tale Decreto non prevedeva alcuna possibilità di sospensione del pagamento del canone e non disponeva null’altro in merito alle locazioni commerciali di immobili di categorie diverse.
Successivamente, il Decreto Rilancio ha previsto, all’art. 28, il cd “bonus affitti”, estendendo l’accesso al credito d’imposta del 60% del canone mensile anche alle categorie non precedentemente disciplinate ed ha previsto una copertura temporale maggiore, riguardante i canoni di locazione dei mesi di marzo, aprile e maggio 2020.
Tale credito non è però cumulabile con quello ex art. 65 D.P.C.M. 18/2020 ed è previsto in favore dei soggetti che rispettino i seguenti requisiti:
- esercenti attività d’impresa, arte o professione;
- con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del Decreto Rilancio (ovvero dell’anno 2019 per i soggetti con periodo di imposta che coincide con l’anno solare);
- che abbiano subito un calo di fatturato o dei corrispettivi del 50% almeno nel mese di riferimento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.
L’utilizzo diretto del bonus permette al contribuente di ottenere il credito in compensazione tramite dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta, ma l’art. 122 dello stesso Decreto Rilancio prevede anche la possibilità, fino al 31.12.2021, di cessione del credito a banche o intermediari finanziari, oltreché allo stesso locatore, il quale può usufruirne nella propria dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel corso del quale il credito è stato ceduto, in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione.
Inoltre, il canone di locazione non rientra tra i canoni conteggiati ai fini delle imposte sui redditi, né dell’IRAP e non è soggetto ai limiti di compensazione.
Anche il Decreto Rilancio continua a non prevedere alcuna forma di sostegno alternativa per i contratti di locazione ad uso abitativo, tra cui rientrano anche quelli “temporanei” (come nel caso di studenti e simili), di talché, in tali ipotesi, il canone deve essere corrisposto regolarmente al locatore.
In conclusione, in forza del Decreto Rilancio, le ipotesi perseguibili per far fronte alle difficoltà legate all’emergenza Covid-19 sembrerebbero le seguenti:
- Richiesta del bonus affitti per i soggetti detentori dei requisiti;
- Rinegoziazione del canone contrattuale tra le Parti tramite una scrittura privata, a condizione che entrambe siano disponibili.
- Azione tramite le soluzioni già offerte dall’ordinamento giuridico, quali la possibilità di recesso unilaterale da parte del conduttore rispettando i termini di preavviso e la possibilità di invocare la risoluzione contrattuale per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c., specificando che tali soluzioni non permetterebbero comunque la sospensione del pagamento del canone contrattuale mensile ma la risoluzione definitiva del rapporto.
Lo Studio resta ovviamente a disposizione per ogni ulteriore approfondimento e consulenza in materia nonché per assistere gli interessati negli adempimenti introdotti dalle nuove misure urgenti adottate dal Governo al fine di rilanciare le imprese compresa l’assistenza nella richiesta di finanziamenti e di finanza agevolata (concorsi, bandi, ecc.).
Dott.ssa Federica Silverii
